太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会与白鹿香料（太仓）有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

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　　原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会。 法定代表人郑玉良，主任。 委托代理人汪雪琴，江苏孙剑良律师事务所律师。 委托代理人顾志强，江苏孙剑良律师事务所律师。 被告白鹿香料（太仓）有限公司。 法定代表人谢樱斐，总经理。 委托代理人张宏，江苏海联海律师事务所律师。

　　原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会与被告白鹿香料（太仓）有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会的委托代理人汪雪琴、顾志强，被告白鹿香料（太仓）有限公司的委托代理人张宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会诉称：2008年3月18日，原、被告签订土地租赁协议书1份，约定：租地面积六亩，租金费每年每亩9000元，合计每年54000元；租用期限为五年，自2008年7月1日至2013年6月30日止等。土地租赁合同到期后，原告曾多次要求被告腾退租赁土地，但被告拒不腾退，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原、被告间的土地租赁合同；2、被告将租赁土地腾退归还给原告；3、被告支付原告2014年1月1日起至实际腾退日止的土地使用费（按54000元／年计算）；4、本案诉讼费由被告承担。

　　被告白鹿香料（太仓）有限公司辩称：被告原名太仓绿林香料有限公司，后更名为白鹿香料（太仓）有限公司。被告公司成立之初，被告向原告租赁六亩左右土地用于建造厂房，随着被告生产经营规模的不断扩大，被告又向原告租赁6亩土地建造厂房，与原租赁土地形成一个厂区。后原告将先前租赁的土地有偿出让给被告，被告于2010年7月8日取得了国有土地使用权证。涉案土地使用权人虽为原告，但向国土局办理登记手续时，宗地图上明确记载，产业主为太仓绿林香料有限公司，原告将涉案土地申办为工业用地目的只有一个，即租赁给被告使用，且租赁时间和被告合法拥有的土地使用权时间是一致的。自2003年7月1日起，被告如期支付租金，合法经营，与多家国际知名企业有着长期业务合作关系。现原告起诉要求被告腾退租赁土地，其原因是因当地政府整体动迁需要，可由当地政府根据动迁法律及政策与被告就整个公司的拆迁事宜进行磋商。本案即便解决了土地租赁问题，但不能解决整个公司动迁问题，所以这是不切实际的解决问题办法，与党的工作作风是背道而驰的。被告请求法院从实际出发依法驳回原告的诉讼请求。

　　经审理查明：太仓绿林香料有限公司设立于1996年，2008年12月，经工商部门核准，企业名称变更为白鹿香料（太仓）有限公司。 因太仓绿林香料有限公司生产业务需要，向原告租赁土地建造厂房，2003年7月1日，原告（甲方）与太仓绿林香料有限公司（乙方）签订协议书1份，内容为：1、性质：租用土地，上交土地租金，自负盈亏；2、租地面积6亩，坐落在伟阳村陈家桥东侧1.3亩及绿林香料有限公司西侧4.7亩；3、租用期限为五年（自2003年7月1日至2008年6月30日止），到期后如继续使用另办手续；4、乙方从签订协议起，一切安装设备及配套设施资金和费用全部由乙方负责，以及在生产经营活动中的一切债权、债务、国家税收等；5、租金费用为每年每亩玖千元，合计每年五万贰千元；6、具体付款时间为每年年中和年终；7、如遇国家政策变动或国家征地需要，甲乙双方都必须无条件服从；8、双方在一般情况下，都不得中途悔约，如有特殊情况应在半年前提出，待双方协商同意解决，如单方突然悔约，双方都应赔偿对方经济损失；9、在本协议生效时，对在一九九六年十一月二十日和一九九七年四月十五日所签订的协议同时终止。 上述协议到期后，2008年4月2日，原、被告又签订土地租赁协议1份，协议约定：租地面积6亩，租金费用为每年每亩玖千元，合计每年五万肆千元；租用期限为五年（自2008年7月1日至2013年6月30日止），到期后如继续使用另办手续；合同其余条款内容与2003年7月1日双方签订的协议相一致。上述合同到期后，被告仍继续使用该租赁土地。 2013年8月5日，原告委托江苏孙剑良律师事务所向被告发出律师函1份，要求从即日起解除与被告的土地租赁关系；被告于2013年8月20日前腾退租赁土地，并恢复原状。被告在收到上述律师函后，通过汇款向原告交纳了2013年1月1日至2013年12月31日的租金54000元。 另查明：1、被告在租用原告上述土地后，在租赁土地上建造了房屋、围墙、架设了设备、浇筑了道路、场地、种植了绿化等。2、原告租赁给被告的6亩土地性质原为农用地，2003年4月，经国土部门批准，该租赁地块中的2044.3平方米土地性质变更为建设用地，土地使用者为原告，产业主名为太仓绿林香料有限公司。其余土地的性质未变。 审理中，本院根据原告的申请，委托苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司对租赁土地上被告的房产及附着物价值进行评估。2014年11月4日，该公司出具了苏荣和评字（2014）11007报告书，委托评估的房产及附着物的评估价值为128.97万元。为此，原告支付评估费8578元。同时，本院根据原告申请，委托苏州方正资产评估有限公司对租赁土地上被告的54项机器设备（分馏塔、冷凝器、储罐）等进行价值评估。2014年10月23日，该公司出具了方正评报字（2014）第113号报告书，委托评估资产的评估价值为595433元。为此，原告支付评估费7600元。对上述评估报告，原、被告均无异议。 庭审中，原告表示，原告愿意按照评估报告中的评估价值对被告进行补偿，但同时表示原告对被告补偿后，该部分资产应归原告所有。 以上事实有原告提供的协议书、集体土地使用证、律师函、测绘图、卫星云图，被告提供的太仓市对外经济贸易委员会批复、协议书、工商资料、国有土地使用权证及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。

　　本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。本案中，原、被告间签订的土地租赁合同中所涉的土地部分为农用地，部分为建设用地，原告在签订合同时知道被告租赁土地用于建造厂房、生产经营，原、被告间的土地租赁合同违反了我国土地管理法的上述规定，故该合同中涉及农用地部分无效。合同无效部分自始无效。双方在订立合同时，原告作为出租方，其应当知道出租的土地中部分为农用地，仍租赁给被告用于建造厂房、生产经营；被告作为承租方，应对租赁的土地认真地予以核查，但其没有核查。因此，造成土地租赁合同部分无效双方均有责任。对合同有效部分，租赁合同到期后，被告仍继续使用租赁土地，虽被告在原告通知解除合同后支付了2013年12月31日前的租金，但双方并未达成继续租赁的合意，现原告要求自2014年1月1日起解除双方的租赁关系，并将所租赁的土地予以腾退，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告参照租赁协议约定的租金标准支付2014年1月1日至实际腾退日止的土地使用费的请求，由于被告仍实际占有、使用该土地，原告的主张并无不当，本院予以支持。对于被告在租赁农用地上建造的厂房、围墙、架设的设备等财产，因双方签订的租赁合同部分无效，合同无效部分，应根据双方的过错程度，各自应相互返还并承担相应的过错责任。现原告自愿按照评估项目及评估价值对被告进行补偿，与法不悖，本院予以确认。但原告对被告进行补偿后，该部分财产应归原告所有。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、头部百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：

　　一、原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会与被告白鹿香料（太仓）有限公司间的土地租赁合同有效部分于2014年1月1日解除，无效部分自始无效。 二、被告白鹿香料（太仓）有限公司在本判决生效后10日内将租赁土地腾退归还给原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会。 三、被告白鹿香料（太仓）有限公司在本判决生效后10日内支付原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会土地使用费（计算方法：按照54000元／年的标准，自2014年1月1日起计算至实际腾退之日止）。 四、原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会在本判决生效后10日内支付被告白鹿香料（太仓）有限公司1885133元。 五、苏荣和评字（2014）11007报告书及方正评报字（2014）第113号报告书所涉资产归原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会所有，在本判决生效后10日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元、评估费16178元，合计17058元，由原告太仓市城厢镇伟阳社区居民委员会、被告白鹿香料（太仓）有限公司各负担8529元。上述费用原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告在本判决生效后10日内支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99）预交上诉案件受理费。

　　审判长龚红星 审判员王颖瑛 人民陪审员杨培兰

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