观点指数 经过多年的发展，部分面向全国的产业园区运营商在踏足多个城市和区域后，将民营经济发达、厂房需求旺盛的长三角地区作为扩张的最佳选择，使得长三角的工业地土拍市场竞争激烈。

　　该区域内的工业用地愈发稀缺珍贵，政府也在土地出让时订立愈发严格的条件，对运营商的要求亦层层升级。近期在太仓，就出让了一宗“限地价生态投入价高者得”的产业地，成为全国首例。

　　这宗限地价“竞生态投入”产业用地最终被中新集团控股子公司中新智地摘得，竞得价为5313万元，竞得生态投入价格为146万元，将全部用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。

　　这或许象征着未来产业园区运营商除了要做好产业园区和产业投资外，绿色公用业务也要有所涉猎，本次中新智地靠“竞生态投入”拿地就是一个很好的例子。

　　绿色公用事业体系化，对外输出成必然

　　在现时强调绿色节能和环境友好的大环境下，园区绿色开发愈发成为对一个产业园区的重要考察指标，特别是在一些产业升级、旧工业园改造的项目上。

　　2021年起，作为苏州工业园区的开发主体，中新集团就确立了以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新“一体两翼”发展格局，强化产业投资和绿色公用业务这“两翼”对园区发展的赋能。

　　本次拿地主体的中新智地是主体板块里负责开发区中园开发的平台，聚焦工业类载体、特色产业园区和蓝白领长租公寓等产品的开发运营，开发区中园运营面积约280万平方米，其中约160万平方米已建成投运，均布局在长三角区域。

　　中新集团的绿色公用业务则奠基于开发苏州工业园区的城投职能，为苏州工业园区提供供热供冷、燃气销售及运输以及危废处理等传统工业公用事业服务。而中新公用则是承担中新集团“两翼”之一的绿色公用业务的主要平台。

　　有了传统公用业务和危废处理的经验基础后，中新集团还在2022年投资设立中新绿能，定位分布式光伏电站、储能、充电桩等项目的开发、投资、建设、收购及运营，正式开展新能源业务。

　　自此，中新集团的绿色公用业务可大体分为新能源、新环保、园区绿色整体开发业务三部分。其中，园区绿色整体开发业务为协同传统公用事业、新环保业务和新能源业务的整体开发业务。

　　这种体系化的能力，使得中新集团可以利用绿色公用业务对外拓展，而不仅仅停留在为苏州工业园区提供服务上。

　　数据来源：企业年报，观点指数整理

　　观点指数认为，在现时产业升级和绿色低碳的大背景下，地方对园区运营商的要求愈发多样，仅仅着眼于以往的投资强度和产业导入已经不够，市场希望有更全能的运营商出现，而中新集团因承担了苏州工业园城投功能而培育出的绿色公用能力，给了其更多对外输出的机会。

　　2022年，中新公用成功签约安徽舒城经开区绿色低碳园区项目，将适时开展分布式能源、充换电、工业废水处理、热电联产等新能源、新环保项目投资、建设和运营，助力园区绿色发展。这正是中新公用对外输出其园区绿色整体开发业务的第一步。

　　旧改工业地强调“生态”，修复能力是核心

　　近日，中新智地（苏州太仓）运营管理有限公司成功竞得全国首宗限地价竞生态投入的工业用地，并随后与太仓市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

　　这标着着中新智地（太仓）璜泾智能制造产业园项目成功摘牌，也标志着全国首宗限地价“竞生态投入”产业用地顺利成交。

　　地块位于璜泾镇经九路西、玄武路北，占地面积69351.2平方米，土地用途为工业用地（高标准厂房）。竞得价为5313万元，楼面价483元/平方米，土地亩均价格为5万元，竞得生态投入价格为146万元，将全部用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。

　　据观点指数了解，竞得地块位于太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区。原“窑厂”工业区内大部分企业主要从事化纤加弹行业，产业结构单一、耗能高效益低且存在显著的环境污染问题。

　　当地政府的要求很明确，就是促进整个区域完成淘汰落后产能，引入新兴产业完成产业升级。而达成该目标的前提是完成旧厂房的拆除腾退，并对周边污染的土地和水体进行修复。

　　太仓市在2022年就完成了该地块的厂房拆除和土地腾退，重新规划为集高端制造、物流仓储为一体的产业园区，但该区域生态修复尚未完全完成，产业地块周边的绿化率仍有待提升。

　　当地考虑到生态修复的成本和专业性，再加上对地块出让无序竞价的忌惮，因此创新引入了竞生态投入环节，比拼“含绿量”。

　　竞价过程中共有3家公司参与竞价。在土地出让价达到最高限价5313万元后，2家公司选择竞生态投入，最终中新智地以146万元的生态投入价格竞得该土地。

　　中新智地方面表示，该生态投入资金将专款专用，专门用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。璜泾镇副镇长冯韬则介绍，这笔生态投入资金预计将用于产业地块周边以及全镇范围内的植树造林工作。

　　据了解，周边地区类似地块的成交价已超过100万元/亩，而本次成交土地亩均价格仅为51万元，远低于周边工业地均价，显然是当地为引入既有产业招商能力，又有生态治理能力的产业运营商而有意压低地价，以此给参与当地生态修复的企业让利。

　　太仓在对外公布的信息中持续提到《国务院办公厅关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》，该文件中提及对参与生态修复的社会资本进行产权激励。该地块远低于周边土地的限价就是对该政策的一次探索。

　　这也象征着未来在长三角拿工业用地，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态保护能力都是考虑的重要因素，拥有更多样的园区开发能力就意味着越多的机会。

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