2013太仓沙溪镇项目调研报告新联康南京研展部.pdf

　　太仓沙溪镇项目太仓沙溪镇项目调研报告新联康中国有限公司南京研展部2013年3月太仓沙溪镇项目报告提纲城市宏观经济房地产市场认知城市初步了解本案认知及建议太仓沙溪镇项目城市初步了解太仓沙溪镇项目苏州中的太仓太仓，位于江苏省东南部，由苏州市代管。太仓文化底蕴丰厚，工业发展迅速，是苏州地区蕞后一个踏上高速发展快车道的县级行政区，经济发展较快，是中国经济蕞为发达的县市之一，2010年列全国百强县（市）第四位。苏州共辖12个区（县级市），其中市辖区7个：金阊区、沧浪区、平江区、吴中区、相城区、苏州工业园区、苏州高新区，代管5个县级市：常熟市、张家港市、太仓市、昆山市、吴江市。太仓是苏州代管的县级市之一，起步晚发展快太仓沙溪镇项目太仓城市介绍江，与崇明岛隔江相望，南临上海市宝山区、嘉定区，西、北分别与昆山、常熟市接壤。沿江高速、G204国道、S339省道均从境内通过，通过上述快速干线可迅捷到达上海、苏州等地。现太仓市有两个省级开发区：太仓港港口开发区，太仓经济开发区。太仓地理位置较为优越，交通便捷太仓沙溪镇项目沙溪与城厢镇、浏河镇是太仓三大工业重镇沙溪以化纤纺织服装业为主导，同时形成电子、模具机械加工等共同发展之势沿江港沿沪产业带：重点培育以高新技术产业为导向的现代制造业基地。大力发展与上海配套协作产业，抓好精密机械、汽车配件、电子信息、生物医药、成套设备制造等战略性产业中部经济圈：围绕保持江南水乡特色，全面优化三次产业，形成特色经济圈。在发展高新技术、提升传统产业的基础上，形成纺织服装、轻工食品、模具机械加工等产业区沿江港区：制造业和现代物流业太仓产业分布认知重点培育沿沪产业带、中部经济圈以及沿江港区太仓沙溪镇项目从城市功能上看，居住向东、向南。依据太仓城市总体规划（2010-2030）：生态人居与商务区加工制造业区政务与生态住宅居住区城市核心区太仓城市规划太仓城市的重点是向东发展，与上海相接轨太仓沙溪镇项目太仓是苏州代管的县级市之一，地理位置较为优越；起步虽晚但发展快，重点培育沿沪产业带、中部经济圈以及沿江港区。太仓城市的重点发展方向是东拓南延伸，欲与上海接轨。太仓城市总结太仓沙溪镇项目太仓各镇认知双凤镇：作为主城远期发展的重要组成部分，近期在规划建设上突出呼应主城发展，保留足够的绿色开畅空间，注重生态保护和特色化发展，努力打造204国道工业带以及沿339省道商贸区。城厢镇：东靠太仓经济开发区，人文资源丰富，依靠区位优势、产业优势和人文优势，初步形成了纺织服装、电子信息、精密器械、新型材料四大主导产业群体，是太仓的城市副中心。陆渡镇：重点培育对接上海的商务功能集聚区，借助新浏河风光带及快速公交建设，形成以高新技术产业和现代商务服务业为主导的城市新区。浏河镇：发展定位是以高新技术产业、服务业、生态宜居为主的对接上海、服务港口的现代化滨江小城市。沙溪镇：发展定位是集文化旅游与工业发展于一体的现代化新型小城市。突出古镇保护，城区中心向南拓展，大力发展服务业和生活居住。工业主动对接太仓港，重点向东、向北拓展，建设特色产业园区，加速壮大经济规模。璜泾镇：发挥沿江、沿沪通铁路优势，依托港口，重点向东发展，以东重点发展港口物流及临港工业，形成产业新镇。浮桥镇：位于首批对台上海上直航港、太仓港港口开发区中心，地理位置优越，水陆交通便捷。也是重点港口重镇，未来将打造成为滨江新城。太仓共辖7个镇，各镇特点明显，发展方向明确太仓沙溪镇项目区位——居江苏省太仓市中部，东濒太仓港，南邻上海；总面积为13241平方公里，建成区面积42平方公里，辖20个行政村，8个居委会，全镇人口117万人交通——沿江高速公路和苏昆太高速公路贯穿镇区，分别设有出入口；204国道和锡太一级公路穿境而过；距上海虹桥机场46公里，浦东国际机场80公里，苏州60公里，太仓港12公里沙溪的文化——沙溪镇曾享有“东南十八镇，沙溪头部镇”之誉。是传统的工业重镇，城市定位为深厚文化底蕴与现代化气息融为一体的现代化新型小城镇沙溪镇规划—城市发展重心向南，接驳城厢镇，拉近沙溪与太仓市区的距离沙溪镇认知沙溪位于中部，其发展重心向南，试图拉近与太仓市区的距离太仓沙溪镇项目自然资源：沙溪镇内水乡古镇，历史悠久，物产丰富，素有”东南十八镇，沙溪头部镇”的美誉。景观资源：江南水乡古镇是沙溪蕞显著的特色，古镇上有江苏省文物保护单位一处，即龚氏雕花厅，太仓市文物保护单位16处。目前已有乐荫园、吴晓邦故居、沙溪文史馆等景点对外开放大型企业：沙溪历史上曾是民族工业的发祥地之一，是太仓的工业重镇。江苏省头部家轻纺工业济泰沙厂就诞生在镇西市街。现有大型企业包括：苏州上好佳食品有限公司、江苏德威新材料股份有限公司、太仓天宇电子有限公司、苏州欣麟制衣有限公司等。沙溪镇资源龚氏雕花厅吴晓邦故居单孔古桥沙溪旅游资源丰富，同时是太仓的工业重镇太仓沙溪镇项目沙溪镇规划镇区发展方向：沙溪镇主要向南，优化东北；岳王工业集中区主要向南、向西拓展，与太仓主城工业区相衔接。镇区空间结构：规划形成“双区双核”的空间布局结构。双区：城镇生活综合片区和制造业园区。城镇生活综合片区位于锡太公路以南、沿江高速以西，承载着镇区主要的居住功能和公共服务功能。制造业园区指锡太公路以北、沿江高速公路以东的工业发展区，主要依托现状工业园适度向南、向西拓展，使工业园区与镇区形成良好的互动关系。双核：指生活综合片区内形成以古镇区为核心的旅游服务中心和南部新拓展的公共服务的中心。古镇旅游服务中心发展为突出传统商业和现代旅游服务功能的特色中心，南部新镇区中心建设为延续历史文脉的现代化中心。双核形成南北呼应格局。岳王工业集中区以工业发展为主，形成北居南工的组团式发展格局。围绕杨林塘南侧现状集中居住空间形成为工业区配套的生活服务空间，新港公路以南为主要的工业发展空间。集文化旅游、工业发展功能于一体的现代化城镇镇区发展策略：1、以旅游为抓手，引导经济转型升级。2、以文化为基础，引导沙溪特色塑造。3、以城镇为核心，引导建设空间集聚。产业发展区老镇中心新镇中心太仓沙溪镇项目沙溪镇总结沙溪位于太仓市的中部，其发展重心向南，试图拉近与太仓市区的距离。沙溪镇旅游资源丰富，同时也是工业重镇，因此未来沙溪将成为集文化旅游、工业功能于一体的现代化城镇。太仓沙溪镇项目城市宏观经济太仓沙溪镇项目太仓07-12年GDP及增长率全年实现地区生产总值95512亿元，按可比价格计算，比上年增长103%。其中，头部产业增加值3356亿元，增长42%；第二产业增加值52041亿元，增长81%；第三产业增加值40115亿元，增长140%。按常住人口计算，人均地区生产总值134439元，增长107%。头部产业增加值占地区生产总值的比重为35%，第二产业增加值比重为545%，第三产业增加值比重为420% 太仓经济发展态势良好，但相较其他同级城市发展相 对缓慢 44027 52802 61201 73032 86753 95512 19% 15% 16% 15% 13% 10% 200400 600 800 1000 1200 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0% 20% 40% 60% 80% 100% 太仓GDP 增长率 单位：亿元 太仓经济 城市 2012年城市 GDP 昆山 2720 太仓 955 张家港 2050 常熟 1885 吴江 1341 太仓 沙溪镇项目 城镇居民农民人均可支配收入 太仓市人均可支配收入有所浮动，2012年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别比 2011年增长了13% 和128%，但相对2011年的增幅有所降低； 太仓2012年城镇居民人均可支配收入39422元，相较同级城市偏弱。 21576 24624 27320 30629 34887 39422 10487 11795 12976 14662 17201 19411 13% 1413% 11% 1210% 1390% 1300% 1295% 1247% 10% 13% 1730% 1280% 0% 5% 10% 15% 20% 1000020000 30000 40000 50000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 城镇居民人均可支配收入 农民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入增长率 农民人均可支配收入增长率 单位：元 城市 2012年城镇居民 人均可支配收入 昆山 39740 太仓 39422 张家港 39695 常熟 39561 吴江 39758 太仓经济 太仓人民收入保持稳步增长，但相较同级城市相对较少 太仓 沙溪镇项目 2012年苏州五市固定资产、房产投资对比 47204 77004 70298 63548 63007 6947 24502 8376 8641 15167 100200 300 400 500 600 700 800 900 太仓 昆山 张家港 常熟 吴江 固定资产投资（FAI亿元 房地产开发投资（亿元） 单位：亿元 22431 24805 28426 33545 41008 100200 300 400 500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 固定资产投资 房地产投资 单位：亿元 2007-2012年太仓固定资产投资、房产投资情况 47204 全年完成房地产开发投资6947亿元，比上年下降202%，占全社会固定资产投资的比重为147%。 和苏州其他城市相比，太仓固定资产、房产投资额度并不高。 投资对比 太仓的房地产市场发展相对缓慢, 房产开发投资额度较低 太仓 沙溪镇项目 2012年末户籍人口4726万人，比上年增加2188人；年末常住人口7068万人，相对比较稳定。 太仓常住人口较为稳定，增长幅度并不大 4638 4663 4672 4689 4704 4726 6581 6711 6868 6933 7141 7068 30 40 50 60 70 80 2007 2008 2009 2010 2011 2012 户籍人口 常住人口 2007-2012年太仓人口变化情况 单位：万人 城市人口 太仓 沙溪镇项目 太仓各镇人口对比 2040 60 80 100 120 140 160 面积（平方公里） 126 323 68 141 8344 62 25 常住人口（万） 15 39 56 75 508 33 13 城厢镇 沙溪镇 太仓各镇中，沙溪镇常住人口较少，位居7镇第五位。沙溪镇常住人口较少，仅有39万 太仓 沙溪镇项目 太仓经济发展态势良好，人民收入保持稳步增长，但相较同级城市均相对较少。 太仓的房地产市场发展相对缓慢,房产开发投资额度较低，市场处于初 级阶段。 太仓常住人口较为稳定，增长幅度并不大；其中沙溪镇常住人口较少，也仅有39万。 小结 太仓 沙溪镇项目 房地产市场认知 太仓 沙溪镇项目 住宅市场认知 太仓 沙溪镇项目 3633 10856 8863 13094 1103 3828 4571 6090 6778 7192 2040 60 80 100 120 140 2008 2009 2010 2011 2012 10002000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 住宅销售面积 住宅销售均价 2008-2012年太仓市住宅成交面积、成交均价对比 单位：万平米 单位：元平米 从图表分析来看，由于受到政策影响， 2010年至今成交量波动较大，但是整个房地产市场的成交 价格还是逐步攀升。 房产市场 太仓房地产市场成交量波动性较大，但成交价格持续攀升 太仓 沙溪镇项目 土地市场 2011太仓市共成交商住土地16幅，平均地价为：3052元平米。其中沙溪镇 成交2幅，平均地价为2737元平米。 2012年至今太仓市共成交商住土地13幅，平均地价为：2977元平米。其中 沙溪镇成交1幅，平均地价为1051元平米。 2013年至今太仓市共成交商住土地4幅，平均地价为：2177元平米。其中 沙溪镇成交1幅，平均地价为1052元平米。 历年来太仓住宅成交土地有所减少，沙溪镇成交地块不多 土地区 成交地块 成交面积（平米） 成交单 成交地块 成交面积（平米） 成交单 成交地块 成交面积（平米） 成交 单价 2352172737 6084951051 798411502 科教新 1540503571 16980371601 451728509 新区 19544845507 14978414453 4427413794 3509337172 398622646 1885882057 663893871 港区 1000441979 4430013747 总计 16 5572005 3051 13 4343894 2977 10409592177 13% 37% 25% 6% 13% 6% 沙溪镇 科教新城 新区 城厢镇 双凤镇 港区 8% 23% 23% 31% 15% 沙溪镇 科教新城 新区 城厢镇 双凤镇 25% 25% 25% 25% 沙溪镇 科教新城 双凤镇 2011年土地成交2012年土地成交 2013年土地成交 太仓 沙溪镇项目 港口工业为主 以纺织厂等为 主的工厂产业 居住环境较差，以动迁房为主 南部新区，政 府重点打造区 沙溪镇划分沙溪镇政府、沙溪镇人民医院全部向南迁移，重点打造南部新区。 沙溪镇以南部新区为重点发展方向 太仓 沙溪镇项目 沙溪镇镇域规模较小，房产项目相对集中。在售楼盘有5个：水岸馨都、盛洋城市花园、淳大香槟 年华、金榜世家和书香名邸，其中规模较大的为水岸馨都、盛洋城市花园和淳大香槟年华。 沙溪在售项目较少，分布相对集中 在售楼盘分布 槟年华金榜 世家 书香 太仓沙溪镇项目 套数已售 套数 月均 套数年均 套数销售状况 槟年华（二期） 2010- 5-5 多层、 高层、 别墅 196 多层80-124别墅242-251 80-117 5500 420 386 11 132 一期销售基本结束， 别墅和多层剩余34 预计6月推二期2栋高层 2009-11-24 多层、 小高层、 别墅 168 小高层102-135别墅319- 367 102- 135 5400 682 580 14 168 项目已全部推出， 小高层和别墅各余 50套左右 2010-5-17 多层、 小高层 41万 93-130 93 5500 221 206 72一期基本售罄，还 余15套房源 14 2012-12-15 多层 89万 90-140 109- 123 5200 404 154 2011-2-23 别墅、 多层 09万 多层86-120 别墅302-312 94 5400 67 51 24项目楼栋全部推出， 别墅由于质量问题 正在检修，检修后 17941377 122 1464 124沙溪产品以多层、小高层和别墅为主；住宅产品面积跨度90—140 平米，其中主力面积集中于90—120 平米 ，待推量约124万平米 整体市场的年均去化约1464套，整体市场去化较慢。在售楼盘去化 在售项目以80-120平米为市场主流产品，但整体市场去化较慢 太仓 沙溪镇项目 套数面积 存量套数 5475 5092% 12083-86 11898% 17699-105 11 165 94% 32117-123 3093% 别墅 38 250 15 23 60% 盛洋城市花园 148102 14698% 74115 6993% 368120-135 48 320 87% 别墅 92 270-300 47 45 49% 金榜世家 10392-114 12 91 88% 62110-130 5893% 56130 56100% 水岸馨都 1089-107 394123-129 247 147 37% 书香名邸 4586-94 4191% 10120 10100% 别墅 12 302-312 12 0%各项目的两房的产品去化蕞好，客户接受度高；金榜世家由于是学区房，因此大户型产品更受欢迎。 别墅产品因其产品类型较为特殊，本地私营业主和部分政府公务员对其接受度较高，但整体市场品质度不 因此去化并不高。80-90,100-120平米的户型去化率较高，市场接受度高 在售楼盘去化 太仓 沙溪镇项目 淳大香槟年华物业位置 沙溪镇姚泾南路 物业类别 别墅、多层、高层 占地面积（） 124408 容积率 142 总建面积（） 225142 开盘时间 2010-5-5 项目规划 项目产品线丰富，客户选择面 较宽；项目东西两侧为多层洋 房和高层组团，中部区域为别 墅组团，私密性较好；且项目 内部水景资源较好；项目西南 侧待建一座五星级酒店。 项目卖点 地段、景观、附加值、品质 项目基本信息 典型个案分析——淳大香槟年华 101 ，三房两厅一 118，三房两厅 三开间南向；户型紧凑实用； 动静分区较为明显； 附送面积较多，性价 比高； 入户门与厕所门相对， 室内风水较差。 户型紧凑实用； 客厅连接阳台， 可利用率较高； 双卧南向； 附送面积较多， 性价比高。 项目产品分析 太仓 沙溪镇项目 典型个案分析——淳大香槟年华 项目去化分析 本案推出商品房420套，别墅和花园洋房，去化386套，去化率为92%，在售多层产品去化较好； 多层产品余房集中在顶层，别墅产品还余15套。 项目价格走势 淳大香槟年华房价走势 4000 4500 5000 5500 本案住宅的整体价格较为稳定，上涨幅度不大，基本维持在5500元平米左右。太仓 沙溪镇项目 盛洋城市花园物业位置 太仓市沙溪镇白云南路 （沙南公路交界） 物业类别 别墅、多层 、小高层 占地面积（） 98114 容积率 16 总建面积（） 168000 开盘时间 2009-11-24 项目规划 项目产品线丰富，由沿街 商业、别墅、小高层组成， 可满足不同客户的需求。 社区商业量体较大，项目 整体品质较高。 项目卖点 地段、商业配套、产品 项目基本信息 典型个案分析——盛洋城市花园 项目户型分析 96 ，两房两厅一 127，三房两厅两 户型方正合理，干湿分离； 客厅南向与阳台相连， 可利用率较高； 餐厨一体，可利用空 间增多； 户型整体方正，舒适 度较好。 三开间南向，户型 舒适，动静分区明 显，南北通透； 客厅连接阳台，可 利用率提高； 赠送面积较多，户 型附加值较高。 太仓 沙溪镇项目 典型个案分析——盛洋城市花园 项目去化分析 本案推出682套花园洋房、别墅和小高层产品，去化580套，去化率为85%； 多层及小高层去化较好，别墅房源由于楼间距较近，去化较差。 盛洋城市花园房价走势 4000 4500 5000 5500 项目价格走势本案住宅的整体价格较为稳定，目前价格保持为5400元平米。 太仓 沙溪镇项目 金榜世家物业位置 沙溪镇南院路西侧 物业类别 多层 小高层 占地面积（） 259678 容积率 16 总建面积（） 41357 开盘时间 2010-5-17 项目规划 项目由14幢多层和小高层 组成：西侧的3幢楼做为 返迁房返给本地居民，剩 余11幢做为商品房出售； 项目整体品质感较低。 项目卖点 镇区核心地段、学区房 项目基本信息 典型个案分析——金榜世家 项目户型分析 B户型123—125 ，三房两厅两 C户型88，两房两厅一卫 三开间南向；套房设计；南北双阳台；270度 观景飘窗；户型赠送面积较多，附加值高。 户型布局紧凑合理，南北通透；客厅连接阳台， 可利用率提高；次卧收纳功能明显；主卧270 度观景飘窗设计合理。 太仓 沙溪镇项目 典型个案分析——金榜世家 项目去化分析 本案推出商品房221套，去化206套，剩余15套，整体去化率为93%，去化率较高； 项目现推出10栋房源，还有4栋房源推出时间未定。 金榜世家房价走势 4000 4500 5000 5500 项目价格走势本案住宅的整体价格较为稳定，上涨幅度基本是在300元平米左右，主要源于学区房的缘故，目前保 持5500元平米。 太仓 沙溪镇项目 书香名邸物业位置 沙溪镇南院路西侧 物业类别 多层、别墅 占地面积（） 6854 容积率 14 总建面积（） 9556 开盘时间 2011-2-23 项目规划 项目总规划为5栋，其中3栋为 小高层，2栋为联排别墅。 项目卖点 学区房 项目基本信息 典型个案分析——书香名邸 项目户型分析 94 两室两厅一卫 •户型方正，特设有储物空间 •厨房餐厅融会贯通，使用方便，布局合理 •主次卧均有飘窗 太仓 沙溪镇项目 典型个案分析——书香名邸 项目去化分析 本案推出商品房67套，去化51套，去化率为76%，其中多层去化率达到93%，只剩余4套顶层房源； 项目近期在整修别墅，整修完将重新上市； 书香名邸房价走势 4000 4500 5000 5500 项目价格走势本案住宅的整体价格较为稳定，上涨幅度基本是在200元平米左右，主要源于学区房的缘故，目前保 持5400元平米。 太仓 沙溪镇项目 水岸馨都花园物业位置 沙溪镇温莎花园南侧 物业类别 多层 占地面积（） 491911 容积率 159 总建面积（） 8867467 开盘时间 2012-12-15 项目规划 项目规划为22栋多层，产品为 多层7+1带电梯洋房，东侧沿 河而建，入口开阔气派，自带 5000配套商业，满足生活配 套所需。 项目卖点 价格、性价比、带电梯花园洋 项目基本信息典型个案分析——水岸馨都 项目户型分析 89 两室两厅一卫 123 三室两厅一卫 •户型方正，南北通透， 空间利用率0浪费 •厨房餐厅融会贯通， 使用方便，布局合理 •卫生间干湿功能设计 巧妙，科学构筑生活 •42米开间客厅居中， 保证卧室私密性 •三室朝南，阳光通透， 延伸家居视线 •次卧大凸窗，风景随风 潜入 •卫生间干湿分离，尽享 人性化 太仓 沙溪镇项目 典型个案分析——水岸馨都 项目去化分析 本案推出商品房404套，去化154套，去化率为38%； 项目推出主力产品为舒适三房，开盘3个月去化一百五十余套。 水岸馨都房价走势 4000 4500 5000 5500 201212 201301 201302 201303 项目价格走势 本案住宅的整体价格较为稳定，目前保持5200元平米。 太仓 沙溪镇项目 潜在上市项目 新城 花园 未来潜在上市的项目仅有1个,总体量为1086万方 项目名 位置 物业类型 楼盘性质 占地面积 （平米） 总建面积 （平米） 项目介绍 新城花 太沙路以西、印溪路以南 别墅、高层 住宅、商 409860010857300 地理位置优越。 预计竣工时间 2014年7月 太仓 沙溪镇项目 潜在上市量 成交时间地块编号 用途容积率 成交价万元 楼面价 2012-12-17 2012-36- 沙溪镇生物医药产业园昭衍路东侧、通港路北侧 608495 9127 商业 住宅 10容 15 913 6400 701 太仓生物医药产业 园开发有限公司 2013-1-232012-40- 沙溪镇太星村雄心组79841 1198 住宅 10容 16 128 1200 939 江苏艳阳房地产开 发有限公司 68833610325 未来潜在供应量较少，均远离沙溪镇中心，总体量1041万方太仓 沙溪镇项目 沙溪镇目前在售产品类型丰富，可满足不同客户的置业需求； 各项目产品结构主要以两房和三房产品为主，两房面积集中于88—105 平米， 三房面积集中于99—120 平米； 各项目两房产品的去化率较高，市场接受度很高，别墅产品因其特殊性以及 品质度的影响，去化一般；但整个市场去化较慢。各项目的价格增长幅度并不 未来上市项目和潜在上市共2127万方，其中潜在上市量均远离镇中心，参考意义不大。 住宅市场小结 太仓 沙溪镇项目 购房客户分析 太仓 沙溪镇项目 沙溪镇客户分析 项目 客户分析 客户来源 客户购置目的 客户关注点 淳大香槟年华 以本地客户为主，其 次为太仓市区和上海 等地 婚房、为子女入学以 及改善居住环境 地段、环境、产 品、品质 盛洋城市花园 以本地客户为主，其 他乡镇的客户婚房或为子女置业为 金榜世家本地客户为主，其次 是浮桥等乡镇的客户 为子女入学为主 学区 水岸馨都 以本地客户为主，兼 有浮桥、璜泾、城厢 镇及太仓市区 性价比、多层稀缺产品 书香名邸 本地客户为主，其次 为浮桥、璜泾、城厢 镇客户 为子女入学 学区 客户主要以本地客户为主，其次是周边乡镇（璜泾、浮桥等）的首置和首改为主，太仓市区和上海等客 户看重低总价的优势。 客户的置业目的主要是以为子女入学购房、婚房和改善居住环境为主。 85% 5% 6% 4% 沙溪镇商品房购买对象所在地分布情况 本地客户 周边乡镇 太仓市区客户 上海等地客户 30% 35% 30% 5% 沙溪镇商品房购置目的情况 子女入学改善环境 投资 以本地客户为主，外来客户为辅；以婚房、子女入学和改 善居住环境为主 太仓 沙溪镇项目 太仓市区 浮桥镇城厢镇 主要特征： 靠近上海 房产开发量较大且集 中,市场较为成熟,景瑞、 绿地等品牌开发商的竞 相入驻，产品类型由改 善型向品质型转变 购房者: 市区本地60% 周边城镇20%, 上海、周边城市20% 离上海宝山距离较 房产开发较为成熟，外界关注度高 购房者: 上海50% 本地居民46% 周边乡镇4% 紧靠太仓市区 城镇面积小人口少， 开发量不大 购房者: 本地居民65% 太仓市区35% 距太仓市区较 以化纤、皮革、灯具为主导的工 业产业，环境质 量较弱，不适宜 居住 购房者: 本地居民90% 周边乡镇10% 港口重镇，距 离太仓有一定的 距离 港口城市，注 重乡镇发展 购房者： 本地居民90% 周边乡镇10% 紧靠太仓市区 经济繁荣，人 文气息浓 购房者： 本地居民80% 太仓市区15% 周边乡镇5% 周边乡镇客户分析 其他乡镇客户仍然是以当地区域客户为主，客户的外溢性 较弱 结合太仓和周边乡镇的区位分布以及市场调研分析如下: 太仓 沙溪镇项目 客户来源：沙溪镇当地客户为主，外来乡镇的客户较少； 客户需求：以婚房、子女入学和改善居住环境为主。 购房者小结 太仓 沙溪镇项目 商业市场认知 太仓 沙溪镇项目 土地市场 2011年太仓市共成交商业用地17幅，平均地价为：1310元平米。其中沙溪 镇成交1幅，平均地价为1312元平米。 2012年太仓市共成交商业用15幅，平均地价为：2215元平米。其中沙溪镇 当年无成交。 2013年至今太仓市共成交商业用地5幅，平均地价为：1092元平米。其中 沙溪镇成交1幅，平均地价为1526元平米。 历年来太仓商业成交土地有所减少，沙溪镇成交地块较少 土地区 成交地块 成交面积（平米） 成交单 成交地块 成交面积（平米） 成交单 成交地块 成交面积（平米） 成交 单价 945091312 199881526 科教新 4904241187 101563906 4922051209 新区 10864552085 10531452102 196865757 城厢镇 2734551353 2345414392 112380587 4958161973 1340171186 84943532 总计17 3077137 1310 15 2019082 2215 7090581092 6% 18% 46% 12% 12% 6% 沙溪镇 科教新城 新区 城厢镇 双凤镇 7%53% 7% 20% 13% 科教新城 新区 城厢镇 港区 20%40% 40% 沙溪镇 科教新城 新区 2011年土地成交 2012年土地成交 2013年土地成交 太仓 沙溪镇项目 沙溪镇商圈分布 沙溪镇的核心商圈主要沿白云路分布，以古镇中心辐射出的商圈。 以集中型商业为主，餐饮、电器广场、大型商厦等为一体的商业街。 城镇中心商业为核心集中式商圈 核心 商圈 白云路 太仓 沙溪镇项目 白云路名品专卖店 白云路李宁专卖店（一楼）、唐狮专卖店（一 楼）、新三峡火锅店（二楼）及其楼上部分待 租商业体（三楼以上）位于沙溪镇白云路主商 业街核心段，代表了当前沙溪镇商铺租金价格 的蕞高水平； 通过对商业体业主、商家等的访谈—— 一楼沿白云路商业街的面积：50-100平米左右 名品专卖店的商铺租金：25元平米天。 二楼面积：500平米左右 商铺租金：12元平米天。 沙溪镇商圈租金 白云路文具、书店（一、二楼） 白云路文具、书店（一、二楼）位于沙溪镇白 云路商业街主段，处于沙溪镇商铺租金水平的 高位； 通过对于商铺业主的访谈，该商铺一、二楼约 1200平米整体出租，租金70万元年，折合16 元平米天。 一、二层平均租金约185元平米天，按照当地市场 6%租金回报收益率反推所得商铺估算价格约为 11254元平米。 按照当地市场6%租金回报收益率反推所得商铺估 算价格约为9733元平米。 城镇中心商业租金约在2元平米天左右 太仓 沙溪镇项目 在售商铺楼盘分布 城市花园永久商 业广场 农贸 市场 目前在售商铺的楼盘主要为永久商业广场、农贸市场以及盛洋城市花园。 城镇中心商业项目不多，且分布较为分散 太仓 沙溪镇项目 开盘时间总体量 商铺形态价格 月均去化套数 永久商业广 2012440万 91-1000 1-3层，底 层层高5米 租金外圈 1元平米 天；内圈 08元平 9025 11 城市花园20119 13万 70-120为主，个别300 平米以上（1-3层） 1-3层，层 高46米 8000- 12000 135 83 30 农贸市场201211 14万 123（1-3层） 1-3层，层 高36米 沿街 11000 10000166 53 由于商铺开盘时间 较短，故 月均去化 不具参考 意义 合计 391161 45 在售商铺楼盘分析目前来看，市场上仍然以商铺销售为主，租赁形式比较少，售价基本在10000-11000元平米左右。 整体去化较慢，商业市场处于初级阶段。 商业市场以售卖为主，但整体去化较慢 太仓 沙溪镇项目 潜在上市项目 白云 大厦 未来潜在上市的项目仅有1个,总体量为396万方 项目名 位置 物业类型 楼盘性质 占地面积 （平米） 总建面积 （平米） 项目介绍 白云大 白云南路东侧，印溪南路北 高层 商业 793500 3960013 是全镇少见的纯商业性质楼盘。 项目将建17层，其中地上16层 ，地下1层 太仓 沙溪镇项目 沙溪镇目前核心商业圈主要沿白云路分布，形态以综合型商场、电器广场 为主； 沙溪镇在售商业项目较少，商铺多以售卖为主，租赁形式较少，沿街商铺 明显优于内街商铺，售价为10000-11000元平米左右；租赁价格为1-2元 平米天。 目前整体商业市场去化较慢，同时未来上市量较少，仅396万方，商业市 场处于初级阶段。 商业市场小结 太仓 沙溪镇项目 本案认知和建议 太仓 沙溪镇项目 地块区位 地块距太仓市中心13公里，位于沙溪镇南部区域 市中心 13公里 宗地 沙溪镇 太仓 沙溪镇项目 项目四至 北至戚浦塘，紧邻 老镇区中心 西至西环路，周边厂 房较多 南至姚泾路，周边 纺织厂较多 东至沿江高速，周边 厂房较多 地块紧邻老镇，周边以厂房为主，较为空旷 太仓 沙溪镇项目 道路系统 地块北部链接老镇区较繁华，南部道路系统已成型 地块内白云路现状 地块内老街现状 沙南路太仓 沙溪镇项目 配套设施 生活配套较为齐全 太仓 沙溪镇项目 地块SWOT分析 S优势 W劣势 O机会 T威胁 隶属沙溪镇南部新城区域，是镇发展重点区 域，政府、医院都已往南迁移 地块位于乡镇，客户来源局 限性强 区域内在售项目较少，大型项目已经进入尾盘期，未来 上市量总体量为2523万方，竞争较小 SWOT分析 生活配套依赖于镇上商业 网点，区域内无商业氛围 地块条件一般，整体市场处于初级阶段 因此不建议进行房地产自主开发 太仓 沙溪镇项目 土地运作价值预判（住宅土地） 序号 地块名称沙溪镇太沙路西侧、印溪南路南侧 沙溪镇原轻纺市场内 项目名称 新城花园（未售） 盛洋城市花园（在售） 成交土地 TCSX2009-56 TCSX-2011-3 地价（万亩） 18079 1424 根据项目所在位置，选取了近年项目区域内及周边的成交地块作为对比： 虽然根据年度来看，住宅地块的地价是有所下跌的；地块1和本案较为相似，相比而言，南部新城地块价 值相对较高。 太仓沙溪镇项目 土地运作价值预判（商业土地） 序号 地块名称沙溪镇南环路北侧、白云路东侧 沙溪镇南院路西侧、戚浦塘南侧 项目名称 白云大厦（未售） 沙溪镇农贸市场 成交土地 TCSX2009-44-4 TCSX-2011-39-4 地价（万亩） 11762 874 根据项目所在位置，选取了近年项目区域内及周边的成交地块作为对比： 虽然根据年度来看，商业地块的地价是有所下跌的；地块1和本案较为相似，相比而言，南部新城地块价 值相对较高。 太仓沙溪镇项目 综上所述，无论是住宅土地还是商业土地， 南部新城的地块价值较高 因此我司建议进行土地运作以获得更大利润 太仓 沙溪镇项目

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